Мы не продаём недвижимость и не получаем комиссию от застройщиков. Мы считаем, что произойдёт с вашими деньгами после сделки, — и говорим об этом до того, как вы внесёте аванс.
Первая сессия — бесплатно. Отвечаем в течение рабочего дня. Никаких звонков без вашего согласия.
Это не упрёк. Так устроена продажа: покупателя профессионально ведут по короткому маршруту, на котором просто нет места для проверки. Узнаёте свой путь?
Ролик с видом на море или пост в канале. «Доходность 18% годовых», «рассрочка без процентов».
PDF застройщика: рендеры, расчёт доходности на одной странице, слово «апартаменты» без пояснений.
Шоурум, вид со стройплощадки, обед с менеджером. Сопровождение — весь день, вопросы — только удобные.
«Здесь море, инфраструктура, и всё растёт». Решение уже принято — до единого расчёта.
Бронь 50–300 тыс. ₽, чаще всего невозвратная. Договор на 40 страниц читается за 20 минут.
Средний срок от первого касания до невозвратной брони — 26 дней. Средний срок проверки объекта покупателем — 0 дней.
Двенадцать параметров, каждый из которых меняет итоговую доходность на 1–7 процентных пунктов. Половина — юридические, о них покупатель узнаёт уже после подписания.
Жильё или апартаменты. Прописка, налог на имущество, тарифы ЖКУ для юрлиц, право на льготы и вычет.
История переходов права, банкротство прежних владельцев, наследники, супружеская доля, аресты и залоги.
РНС, проектная декларация, соответствие ПЗЗ и генплану, категория земли, вид разрешённого использования.
Эскроу по 214-ФЗ или ЖСК, ДКП, инвестдоговор, вексель. От схемы зависит, вернут ли вам деньги при срыве.
Заложена ли «гарантия» в цену, что происходит на четвёртый год и кто несёт риск простоя по договору с УК.
Фактическая годовая загрузка по локации, а не прогноз продавца. В Сочи и Крыму разница достигает 30 п.п.
Сколько сопоставимых лотов выйдет на рынок в вашей локации к моменту, когда вы начнёте сдавать или продавать.
Взносы на капремонт, содержание, налог на имущество по кадастровой стоимости, страхование, ремонт и мебель.
НДФЛ, минимальный срок владения, вычеты, статус самозанятого или ИП, режим для нерезидентов.
История переносов, судебные споры, финансовая устойчивость, доля непроданного, темп строительства.
Кому и за сколько вы продадите объект. Медианный срок экспозиции в курортных локациях — 8–19 месяцев.
Когда, кому, по какой цене и с каким налогом. Считается до покупки, а не в момент, когда деньги понадобились.
Доходность, срок продажи и главный юридический риск отличаются между регионами сильнее, чем между конкретными домами. Выберите свой.
Четыре реальные ситуации, обезличенные по просьбе клиентов. Ни один из этих объектов не был плохим. Ошибка была не в выборе квартиры, а в расчёте.
Мы зададим те же вопросы, с которых начинается наша работа. Ответы никуда не отправляются — результат вы увидите сразу на экране.
Индекс носит справочный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Полная модель включает 48 проверок.
Планировка, вид из окна, этаж, отделка, инфраструктура, цена за метр.
Статус, титул, разрешительная документация, схема расчётов, договор с управляющей компанией.
Кто купит у вас этот объект, за сколько, через сколько лет и сколько заберут налоги.
Ошибка возникает не на первом слое. Хорошая квартира в доме с неудачным правовым статусом и без сценария выхода — самая частая конструкция, которую мы разбираем. Проблема не в рынке. Проблема в том, что решение принимается без экспертизы.
Оптическая призма разлагает белый луч на спектр. Наша модель делает то же с объектом: то, что продавец показывает как одно целое «выгодное предложение», раскладывается на четыре контура, которые считаются по отдельности и независимыми специалистами. Слабый контур не компенсируется сильным — он ограничивает результат.
Юрист проверяет объект по документам, а не по словам менеджера.
Аналитик считает спрос и конкуренцию по факту, а не по прогнозу продавца.
Финансовая модель на пять лет в трёх сценариях, открытая и пересчитываемая.
Самый пропускаемый контур. Считается до покупки, а не когда деньги понадобились.
Каждая из 48 проверок даёт балл. Баллы взвешиваются по контурам. Итог — не «нравится или нет», а величина, которую можно сравнить с другим объектом и обсудить по существу.
Найден риск, который нельзя устранить условиями договора. В нашей практике это 43% заключений.
Список конкретных условий по цене, договору и срокам. Даём формулировки, которые нужно внести в договор.
Объект соответствует вашей задаче. Остаточные риски описаны и оценены в рублях.
Встречается редко. За восемь лет — 61 объект из 1 240.
Ваш горизонт, требуемая доходность, налоговый статус, роль объекта: аренда, собственное проживание или перепродажа.
Выписка ЕГРН, история переходов права, разрешительная документация, договор и все приложения. Работает практикующий юрист по недвижимости.
Ставки и загрузка сопоставимых объектов, строящееся предложение, планы развития территории, вторичный рынок района.
Три сценария на пять лет, полная стоимость владения, налоги при продаже, стоимость и срок выхода.
Документ с прямой рекомендацией и часовая встреча с аналитиком, который его готовил. Любые вопросы по расчётам.
Всё перечисленное передаётся вам и остаётся вашим — независимо от того, состоится сделка или нет.
Все 48 проверок с указанием источника каждой цифры и каждого юридического вывода.
Открытая, с вашими вводными. Пересчитаете сценарии сами в любой момент.
Титул, обременения, разрешительная документация и разбор договора по пунктам.
Покупать, не покупать или покупать при выполнении конкретных условий по цене и договору.
Ранжированный список с оценкой вероятности и стоимости каждого риска в рублях.
Готовые пункты, которые стоит внести в договор до подписания, и те, которые стоит убрать.
Агентское вознаграждение на рынке новостроек — 2–7% от сделки, и платит его застройщик. Мы в этой схеме не участвуем, объекты не продаём и партнёрских программ не имеем.
43% наших заключений содержат вывод «не покупать». Стоимость работы фиксируется до начала и от вывода не зависит.
В заключении указан источник каждой цифры: выписка ЕГРН, проектная декларация в ЕИСЖС, объявления вторичного рынка с датами, данные агрегаторов бронирования.
Стоимость фиксируется до начала работы и не зависит от вывода. В среднем это 1,5–3% от суммы сделки — против 100% капитала, который сохраняет решение не покупать.
Инвестиционная сессия. Разбираем вашу конкретную ситуацию и говорим, что именно нужно проверить.
Полная экспертиза по модели ПРИЗМА: четыре контура, 48 проверок, индекс и прямая рекомендация.
Экспресс-скоринг. Когда срок по брони уже идёт и нужно понять, стоит ли углубляться.
Указанная стоимость является ориентировочной и не является публичной офертой. Итоговая цена определяется договором и зависит от региона, типа объекта и объёма документов. Оплата — 50% при старте, 50% при передаче заключения.
Вы знаете, кто проводил анализ, и задаёте вопросы напрямую — без менеджеров и посредников.
Публикуем с письменного согласия. Имена скрыты по просьбе клиентов — цифры нет.
Нам сказали не покупать и показали почему — в цифрах, а не на словах. Это заключение сэкономило около шести миллионов и очень долгий спор с отделом продаж.
Про статус апартаментов мне говорили, что «это то же самое жильё». В заключении было написано, чем именно не то же самое, со ссылками на нормы. Разница в расходах за пять лет — 1,4 млн.
Прогнали через них три объекта. По двум пришло «да» с условиями по цене, по одному — твёрдое «нет». Это «нет» оказалось самым полезным из трёх.
Собственные данные по ставкам, загрузке и объёму ввода. Выходят тогда, когда есть о чём сообщить, — без продающих текстов.
Разбираем, какие зоны закрыты для нового строительства, что это значит для цены уже построенного и где риск признания самостроем.
ЧитатьПравоустанавливающие документы украинского периода, самовольные постройки, земли в приграничной зоне и сделки без нотариуса.
ЧитатьРазобранный пример полной стоимости выхода, включая минимальный срок владения, вычет и разницу между жильём и апартаментами.
ЧитатьСорок минут с аналитиком. Вы приходите с объектом или с суммой — уходите с пониманием, что именно нужно проверить и сколько это стоит. Сессия бесплатна и ни к чему вас не обязывает.
Если вы уже внесли аванс — напишите об этом в комментарии. Такие обращения мы берём в работу вне очереди: часто ещё есть время до подписания основного договора.
Аналитик свяжется с вами в течение рабочего дня, чтобы согласовать время. Если у вас есть презентация объекта — пришлите её заранее на info@zubanova-realty.ru, разбор будет предметнее.
Мы используем cookie и сервисы аналитики, чтобы понимать, какие разделы сайта полезны. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с условиями использования cookie и политикой конфиденциальности.
PDF на 6 страницах: что проверять по каждому из четырёх контуров, какие документы запрашивать у продавца и на каком этапе. Тем же списком пользуемся мы сами.
Письмо со списком уже в пути. Если через пять минут его нет — проверьте папку «Спам» или напишите на info@zubanova-realty.ru.
Ваш индекс готовности — — из 100. На бесплатной сессии аналитик пройдёт по вашим пробелам и скажет, что нужно проверить в первую очередь.
Аналитик свяжется с вами в течение рабочего дня. Результат самопроверки мы приложим к вашей карточке — повторно отвечать на вопросы не придётся.